Case-Shiller: انخفاض قيم المنازل بالقيمة الحقيقية للشهر الحادي عشر على التوالي

ارتفعت أسعار المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 0.8 في المائة فقط على أساس سنوي في أبريل، وفقًا لمؤشر ستاندرد آند بورز كوتاليتي كيس-شيلر الوطني لأسعار المنازل. إنه رقم يبدو مثل النمو ولكنه يعمل مثل الركود بمجرد أخذ التضخم في الاعتبار.

وذلك لأن شهر أبريل/نيسان كان الشهر الحادي عشر على التوالي الذي تنخفض فيه قيمة المساكن بالقيمة الحقيقية، حيث بلغ معدل التضخم 3.8% متقدماً بنحو ثلاث نقاط مئوية عن مكاسب الأسعار الاسمية. ارتفع المؤشر الوطني بشكل طفيف فقط من وتيرة سنوية بلغت 0.7 في المائة في شهر مارس، ممتدًا في نطاق حيث كان الإسكان يسير على الماء بدلاً من بناء الثروة.

انقسام صارخ في الأسعار الإقليمية

ويحكي الانقسام الإقليمي القصة الأكثر وضوحا. وسجلت شيكاغو أقوى مكاسب سنوية بين المدن العشرين التي تم تتبعها، بزيادة 6.5 في المائة، تليها نيويورك بنسبة 3.8 في المائة وكليفلاند بنسبة 3.2 في المائة.

وكانت سياتل هي السوق الأضعف، حيث انخفضت بنسبة 2.3 في المائة على أساس سنوي، بينما سجلت كل من دنفر وتامبا ودالاس وفينيكس انخفاضات تتراوح بين 1.6 في المائة و1.9 في المائة.

هذه فجوة تقارب تسع نقاط مئوية بين أفضل وأسوأ محطات المترو أداءً في شهر واحد، وهو الاختلاف الذي أصبح هو القاعدة وليس الاستثناء.

وقال نيكولاس جوديك، رئيس السلع المتداولة والسلع ذات الدخل الثابت في مؤشرات ستاندرد آند بورز داو جونز: “لا يزال التشتت الجغرافي واضحاً”. “لا تزال أسواق الغرب الأوسط والشمال الشرقي تقود نموًا معتدلًا، في حين تشهد العديد من مناطق مترو صن بيلت والغربية انخفاضات مستمرة.”

النمط يحمل عبر المركبات الأوسع.

وارتفع المركب الذي يضم 10 مدن بنسبة 1.8 في المائة سنويا، مرتفعا من 1.5 في المائة في مارس، في حين ارتفع المركب الذي يضم 20 مدينة بنسبة 1.1 في المائة، مرتفعا من 0.9 في المائة. ولا يزال كلاهما أقل بكثير من الوتيرة اللازمة لتجاوز التضخم.

من شهر لآخر، تصبح الصورة أكثر قتامة اعتمادًا على التعديل الذي تقرأه. وعلى أساس غير معدل موسميا، ارتفع المؤشر الوطني بنسبة 0.8 في المائة مقارنة بشهر مارس، مما يعكس انتعاش السوق النموذجي في فصل الربيع.

ومع ذلك، إذا استثنينا التأثيرات الموسمية، فسنجد أن المؤشر الوطني انخفض فعليًا بنسبة 0.1 في المائة، مع استقرار المؤشر المركب المكون من 20 مدينة عند -0.04 في المائة.

وأشار جوديك إلى اتجاه الستة أشهر باعتباره الإشارة الأكثر فائدة. وكانت هناك زيادة وطنية بنسبة 1.35 في المائة خلال الأشهر الستة الماضية، مما عوض انخفاضا بنسبة 0.5 في المائة في الأشهر الستة السابقة لذلك.

وقال جوديك: “يمثل هذا تحولاً متواضعاً في الاتجاه، لكنه يظل محدوداً في سياق ارتفاع التكاليف”.

معدلات أعلى تبقي نمو الأسعار تحت السيطرة

وتقوم معدلات الرهن العقاري بالكثير من العمل لإبقاء هذا التحول متواضعا.

وقال جوديك إنه بعد انخفاضها إلى أقل من 6 في المائة في وقت سابق من العام، عادت أسعار الفائدة لأجل 30 عاما إلى الارتفاع إلى 6.3 في المائة في أبريل، مما أبقى تكاليف التمويل مرتفعة بما يكفي للحد من نمو الأسعار حتى في الأسواق ذات الطلب الحقيقي.

وقال جوديك: “في هذه البيئة ذات المعدلات المرتفعة، يظل نمو أسعار المنازل مقيدًا، حيث تعاني المساكن إلى حد كبير من القيمة الاسمية وتنخفض بالقيمة الحقيقية”.

وأظهر بيان منفصل صادر عن الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان، باستخدام بيانات الشراء فقط من فاني ماي وفريدي ماك، أن الأسعار انخفضت بالفعل بنسبة 0.1 في المائة على أساس شهري في أبريل، على الرغم من أنها لا تزال مرتفعة بنسبة 2 في المائة عن العام السابق.

أظهرت بيانات FHFA انقسامًا إقليميًا أوسع من ذلك الذي أظهرته بيانات Case-Shiller.

تراوحت التغييرات الشهرية المعدلة موسميًا من -0.8 بالمائة في قسم الجبال إلى +1.0 بالمائة في نيو إنجلاند، بينما امتدت التغييرات لمدة 12 شهرًا من +0.2 بالمائة في قسم المحيط الهادئ إلى +4.4 بالمائة في قسم شرق الشمال المركزي.

من المقرر أن يصدر تقرير FHFA التالي، الذي يغطي بيانات شهر مايو، في 28 يوليو.

البريد الإلكتروني نيك بيبيتون