وأيدت المحكمة قواعد حبس الرهن التي تسمح لسلطات الضرائب المحلية باسترداد الأرصدة غير المدفوعة من خلال المزادات بدلا من إدراج المنازل في السوق المفتوحة.
رفضت المحكمة العليا حملة مالك منزل في ميشيغان لإجراء مبيعات الرهن الضريبي في السوق المفتوحة، مما يزيد من الأرباح التي يتلقاها الملاك بعد أن تستخدم السلطات عائدات البيع لحل رصيد الضريبة العقارية.
فقد مايكل بونج منزله بعد فشله في دفع 2241.93 دولارًا كضرائب عقارية. ولاسترداد الرصيد، بدأت السلطات الضريبية في مقاطعة إيزابيلا إجراءات حبس الرهن وباعت منزل بونج عبر المزاد مقابل 76.008 دولارات – وهو أقل بكثير من القيمة المقدرة البالغة 194.400 دولار. بعد الإغلاق، تلقى بونج عائدات فائضة قدرها 73.766.07 دولارًا.
خذ استبيان مؤشر إنمان إنتل
ومع ذلك، كان صاحب المنزل يعتقد أن “التعويض العادل” كان سيأتي من السلطات الضريبية التي تبيع المنزل في السوق المفتوحة، حيث كان من الممكن بيعه بسعر أقرب إلى قيمته المقدرة، مما يزيد من فائض العائدات.
وقال قضاة المحكمة إن حجة بونج لم تنجح، مشيرين إلى أن صاحب المنزل لديه خيارات أخرى لتجنب حبس الرهن.
“إذا تلقى مالك العقار إشعارًا مناسبًا بأنه قد يتم بيع ممتلكاته لاسترداد الضرائب غير المدفوعة وإذا كان المالك يعتقد أن القيمة السوقية العادلة للعقار تتجاوز الضرائب المستحقة، فقد يكون المالك قادرًا على تجنب حبس الرهن عن طريق إعادة تمويل العقار أو استخدام العقار كضمان للحصول على قرض جديد لسداد الضرائب”، كتب القاضي صموئيل أليتو في الرأي. “أو قد يكون المالك قادرًا على بيع العقار (أو أي عقار آخر) بنفسه قبل حبس الرهن، وسداد الدين الضريبي، والاحتفاظ بما تبقى لشراء أو استئجار منزل جديد.”
وأضاف: “إن تاريخ أمتنا وسابقة هذه المحكمة يرسيان المبدأ القائل بأنه عندما تستولي الحكومة على ممتلكات وتبيعها لتحصيل دين ضريبي، يحق للمالك الحصول على فائض عائدات البيع – لا أقل ولا أكثر”. “إن خط الأساس لقياس التعويض العادل في سياق البيع الضريبي هو سعر البيع، وليس القيمة السوقية العادلة الافتراضية للعقار، على الأقل عندما يتم البيع بشكل عادل في ضوء تاريخ بلدنا في المبيعات الضريبية”.
وسلط الرأي الضوء أيضًا على التحديات المحتملة في بيع المنازل المحرومة في السوق المفتوحة، مثل جدول زمني أطول لاسترداد الضرائب و”التكاليف والمخاطر التي تصاحب ملكية المنازل غير المأهولة”.
على الرغم من أنهم لم يعارضوا رسميًا، تساءل القاضيان كلارنس توماس ونيل جورساتش عما إذا كانت مقاطعة إيزابيلا قد بدأت بشكل صحيح إجراءات حبس الرهن ضد بونغ، قائلين إن هناك سؤال حول ما إذا كان بونغ مدينًا بالفعل بمبلغ 2241.93 دولارًا أمريكيًا من ضرائب العقارات العقارية.
وقال لاري سالزمان، محامي بونج، نائب رئيس قسم التقاضي في مؤسسة باسيفيك القانونية: وكالة أسوشيتد برس أن القضية ستعود إلى المحاكم الابتدائية، على أمل إقناع القضاة هناك بأن مقاطعة إيزابيلا أساءت التعامل مع الديون الضريبية المزعومة لبونغ.
قال سالزمان: “القضية لم تنته بعد”. “لقد فاز آل بونج بالحق في مواصلة معركتهم في المحاكم الدنيا.”
البريد الإلكتروني ماريان ماكفرسون
